當(dāng)舉國熱議華為到底是否離開深圳時，一個更加要害的問題被忽略了：根據(jù)深圳的城市總體規(guī)劃，建設(shè)用地和人口總數(shù)早已超標(biāo)。如果要嚴(yán)格執(zhí)行這份規(guī)劃，至少要趕走兩個像華為這樣體量的企業(yè)。
土地人口早已超標(biāo)落實(shí)城市規(guī)劃深圳需要趕走兩個華為
面包財經(jīng)翻查了《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》（簡稱《規(guī)劃》）發(fā)現(xiàn)，其中規(guī)定到2020年深圳全市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?90平方公里以內(nèi)。但2013年深圳對土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示：當(dāng)時深圳全市建設(shè)用地已達(dá)957平方公里，已經(jīng)超出2020年規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模；且已有5個區(qū)（功能區(qū)）現(xiàn)狀建設(shè)用地突破規(guī)劃規(guī)模，其中有三個位于中心城區(qū)。
要嚴(yán)守建設(shè)用地紅線，只能依賴于建設(shè)用地清退。早先發(fā)布的《深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2015年度實(shí)施計劃》中稱，“深圳建設(shè)用地清退工作已刻不容緩，建設(shè)用地清退將成為深圳市各區(qū)新增建設(shè)用地的主要來源，清退成效直接決定各區(qū)下一年可用新增建設(shè)用地指標(biāo)。”這份文件的附件中羅列了各區(qū)2015年具體的清退指標(biāo)，其中華為總部所在的龍崗區(qū)清退指標(biāo)為122公頃，在各區(qū)中名列第二。詳情如下圖：
不僅建設(shè)用地已經(jīng)超標(biāo)，深圳常住人口也已超出規(guī)劃上限?！兑?guī)劃》中稱：“以城市生態(tài)環(huán)境承載力為基礎(chǔ)，綜合考慮其它方面因素，規(guī)劃到2020年，城市常住人口規(guī)?？刂圃?100萬人以內(nèi)。”
而根據(jù)深圳市統(tǒng)計局此前的公報，截止2015年底深圳市常住人口為1137.89萬人，比上年末增加60萬人。也就是說，到去年底為止深圳的常住人口數(shù)量已經(jīng)比設(shè)定的人口規(guī)模高出37.89萬人。
根據(jù)華為的年報，華為全球約有17萬員工。這意味著，即便有相當(dāng)于兩個華為員工總數(shù)的企業(yè)搬離，深圳的人口總數(shù)仍然超出規(guī)劃接近4萬人，比騰訊的員工總數(shù)還多。
當(dāng)前擺在深圳面前的難題遠(yuǎn)比華為是去是留要嚴(yán)重的多：如果要執(zhí)行《規(guī)劃》，嚴(yán)守1100萬人口的規(guī)模上限，這意味著從現(xiàn)在到2020年，深圳的常住人口不僅不能增加，還要逐年減少。但問題在于僅僅2015年深圳常住人口就增加了60萬人，難道高房價就是為了阻止人口流入以落實(shí)規(guī)劃內(nèi)容？
規(guī)劃緊箍咒逼出暴漲的房價？
當(dāng)輿論紛紛指責(zé)深圳高房價逼走華為和其他制造業(yè)企業(yè)時，很少有人談及這份早在幾年前就已經(jīng)出臺的《規(guī)劃》。要知道，城市規(guī)劃是具有法定約束力的綱領(lǐng)性文件，各項(xiàng)土地指標(biāo)和相關(guān)配套設(shè)施，都要在規(guī)劃的框架下進(jìn)行。
無論深圳當(dāng)前的房價是否過高，也不管未來規(guī)劃是否會修訂，只要規(guī)劃仍然在執(zhí)行中，必然會對市場產(chǎn)生影響。
當(dāng)深圳不得不通過清退建設(shè)用地來換取土地指標(biāo)時，房價暴漲就得到了部分合理的解釋。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年深圳新建住宅價格上漲46.8%。2016年2月深圳住宅價格則同比上漲了56.9%，4月同比更是上漲了62.4%。
不可逾越的規(guī)劃限制與暴漲的房價糾結(jié)在一起時，地王與涌向房地產(chǎn)行業(yè)的巨額投資，幾乎成了一種必然。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年3月深圳市固定資產(chǎn)投資額為568億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資額就高達(dá)278.23億元，占比超過一半，增速高達(dá)34.1%。
深圳的《規(guī)劃》是否合理只能留待時間的檢驗(yàn)，但可以將紐約與深圳加以對比。
紐約的面積約為789平方公里，2014年底的人口總數(shù)約849萬人。深圳全市面積為1952.84平方公里，是紐約的接近2.5倍，2014年底常住人口為1077.89萬，相當(dāng)于紐約當(dāng)時人口的1.27倍。
從整體面積上來看，深圳的土地遠(yuǎn)比紐約寬裕。但問題在于，深圳有860平方公里的土地在規(guī)劃中被劃分為“禁建區(qū)”，占全土地總面積的44.03%。在禁建區(qū)中還包含了20平方公里的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。
深圳真的需要農(nóng)田嗎？是否到了該徹底重新審視整體城市規(guī)劃的時候了？
矛盾中的深圳：究竟要計劃還是要經(jīng)濟(jì)？
深圳尤其是華為所在的龍崗區(qū)應(yīng)該比任何外人都明白華為對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的重要性。龍崗區(qū)在2015年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析中曾稱：多年來龍崗區(qū)的經(jīng)濟(jì)一直依靠華為公司為龍頭的計算機(jī)、通訊和其他電子設(shè)備制造業(yè)來拉動，三年來在龍頭企業(yè)華為公司的強(qiáng)勢拉動下，龍崗區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力、成績顯著，計算機(jī)、通訊和其他電子設(shè)備制造業(yè)領(lǐng)跑工業(yè)行業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)高速增長，全區(qū)工業(yè)保持了快速發(fā)展的良好態(tài)勢。
龍崗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正好與華為近幾年的營收走勢重合。下圖是面包財經(jīng)根據(jù)財報數(shù)據(jù)繪制的華為歷年銷售與利潤走勢：
華為近五年來銷售收入的年復(fù)合增長率為18%，營業(yè)利潤年復(fù)合增長率為25%，華為已經(jīng)成為龍崗近年來高速發(fā)展的支柱。2015年華為銷售收入超過3950億元，研發(fā)投入超過596億元。
不管從量還是從質(zhì)的角度，華為都值得龍崗區(qū)乃至深圳傾力挽留。但正如任正非所說：“高成本最終會摧毀你的競爭力，企業(yè)不會聚集在高成本的地方”。
真正的問題在于，當(dāng)計劃式的規(guī)劃人為推高了成本之后，再制定系統(tǒng)性的計劃來挽留企業(yè)真的可行？
即便是龍崗區(qū)有再大的雄心壯志，能不執(zhí)行已經(jīng)通過的城市規(guī)劃？
01月07日 18:14
